Der Teilverkauf wird aktuell von einigen Maklern aggressiv beworben und wirkt auf den ersten Blick wie eine verlockende Option. Besonders für ältere Menschen bei denen finanzielle Engpässe oder der Wunsch nach Liquidität im Raum stehen. Jedoch sollte man bei diesem Thema äußerst vorsichtig sein, denn hinter den kurzfristigen Vorteilen verbergen sich auch bedeutende Nachteile, die bei der Entscheidungsfindung nicht unterschätzt werden sollten. Auch die Deutsche Verbraucherzentrale warnt bei diesem Thema.

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1. Kontrollverlust über das Eigentum

Durch den Teilverkauf ist der Verkäufer nicht mehr alleiniger Eigentümer von seiner Immobilie kann der Verkäufer bis zu 50 % verkaufen und erhält dadurch Kapital für den verkauften Anteil. Mit diesem Geld kann er nun machen was er möchte und es wird zugunsten des Verkäufers ein Nießbrauchrecht eingeräumt, welches den Verkäufer lebenslang berechtigt in der Immobilie zu wohnen und diese gleichzeitig auch zu vermieten. Dennoch bedeutet das auch für den Verkäufer, dass er nicht wie gewohnt alles an der Immobilie machen darf ohne Zustimmung des Teilkäufers.

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2. Rechtliche Risiken

Auch bringen Teilverkäufe rechtlich komplexe Strukturen mit sich, die von Laien nur sehr schwer zu durchschauen sind. Haben Sie sich schon einmal gefragt. was passiert, wenn der Teilverkaufsanbieter insolvent geht? In den meisten Fällen belastet der Anbieter die Grundschuld mit der gesamten Immobilie und somit auch den Anteil, welcher noch dem Teilverkäufer gehört. Im Falle einer Insolvenz muss der Verkäufer meist mehr bezahlen, als er erhalten hat und im schlimmsten Falle ist auch sein Immobilienanteil nichts mehr wert, sodass er seine ganze Immobilie dadurch verlieren kann. Deshalb sollte der Teilverkaufsvertrag im Voraus von einem Rechtsanwalt geprüft werden, um vor solchen Risiken abgesichert zu sein.

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3. Hohe Nebenkosten mindern die Liquidität

Bei einem Teilverkauf erhalten Sie nicht nur Ihr Geld für den verkauften Teil, sondern bezahlen noch einiges dazu. Unter anderem auch die Erwerbsnebenkosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer. Zusätzlich verlangt der stille Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt für das Nutzungsrecht des Teileigentümers. Dieses beläuft sich auf mind. 5 % von dem teilverkauften Betrag im Jahr. Die Zinsen für einen Kredit oder auch eine ortsübliche Miete wären in den meisten Fällen deutlich günstiger.

 

Rechenbeispiel für das Nutzungsentgeld:

Immobilienwert: 500.000 EUR  Teilverkaufsanteil: 20 % also 100.000 EUR

Das monatliches Nutzungsentgelt berägt dann ca. 6 %, also: (100.000 EUR *0,06) / 12 = 500 EUR, die monatlich an den Anbieter zu entrichten sind.

Nach 17 Jahren beim gleichen Prozentsatz hat der Anbieter (500 EUR *12) *17 = 102.000 EUR bekommen. Das bedeutet, Sie bezahlen mit dem Nutzungsentgelt dem Anbieter seinen bezahlten Kaufpreis von 100.000 EUR zurück und er bekommt 20% Immobilienanteile geschenkt.

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4. Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit

Renovierungen, Modernisierungen oder Umbauten sind durch einen Teilverkauf komplizierter, da die Zustimmung beider Eigentümer erforderlich ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie instand zu halten und kleinere Reparaturen und Renovierungen aus eigener Kasse zu bezahlen. Bei größeren Vorhaben kommt die Kostenfrage auf, denn oftmals hat der stille Eigentümer kein Interesse sich an einem Umbau zu beteiligen, weshalb auch größere Sanierungsmaßnahmen in den meisten Fällen von dem Haupteigentümer selbst bezahlt werden oder gar nicht erst umgesetzt werden können.

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5. Verlust potenzieller Wertsteigerungen

Beim Rückkauf erhält der Verkäufer die anfangs ermittelte Restsumme seines Immobilienanteils zurück.

Oftmals haften die Verkäufer für die Wertentwicklung der Immobilie, denn die meisten Anbieter fordern eine Wertsteigerung von mind. 14 % des Immobilienwertes beim Rückkauf. Andernfalls erhalten die Miteigentümer nur einen reduzierten Verkaufserlös und machen somit Verluste.

Möchten Sie die ganze Immobilie nach ein paar Jahren an einen Dritten verkaufen, erhält auch der stille Miteigentümer seinen Anteil am Verkaufserlös und meistens noch eine Durchführungsgebühr oder einen Ausgleich bei einem möglichen Wertverlust, wovon oftmals die anfänglichen Kosten seiner Seite mehr als gedeckt werden. Es ist also Vorsicht geboten, wenn der Anbieter sich gegen Wertverluste absichern möchte, dass bedeutet im Umkehrschluss nämlich meist zusätzliche Kosten für den Teilverkäufer.

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Reichenbeispiel für das gesamte Entgelt, welches der Anbieter bei einem Verkauf erhält:

Bei einem ganzen Verkauf der Immobilie nach 20 Jahren für 700.000 EUR an einen Dritten könnte der Teilverkaufsanbieter insgesamt

282.750 EUR vereinnahmen:

1. Nutzungsentgeld = (100.000 EUR *0,06) *20 = 120.000 EUR

2. Durchführungsentgelt von 3,25 %  = 700.000 EUR *0,0325 = 22.750 EUR

3. Anteil von 20 % am Verkaufspreis = 700.000 EUR *0,20 = 140.000 EUR

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Tipp: Der Teilverkauf von Immobilien ist eine Entscheidung, die nicht leichtfertig getroffen werden sollte. Die genannten Nachteile können erhebliche Auswirkungen auf das Wohlbefinden und die finanzielle Stabilität haben. Bevor man sich für einen Teilverkauf entscheidet, ist eine gründliche Prüfung eines Immobilienexperten idealerweise mit juristischer Unterstützung unerlässlich. Außerdem gibt es alternative Finanzierungsmöglichkeiten und Vermögenverwaltungsstrategien, die weniger Risiken mit sich bringen und eine nachhaltigere Lösung darstellen könnten. Gerne beraten wir Sie kostenlos zu diesem Thema und erläutern Ihnen Alternativen zum Teilverkauf.

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